安庆物业管理!正在征求意见

《安庆市住宅小区物业管理条例》

（草案征求意见稿）

第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理中各方主体的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条 住宅小区物业管理应当遵循党建引领、政府监管、业主自治、属地管理、专业服务、科技支撑的原则。

第四条 市、县（市）区人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，落实物业管理保障措施，提高物业管理和服务水平；建立联席会议制度，协调解决物业管理重大问题；建立物业管理专门机构。

经济技术开发区、高新技术产业开发区管理委员会应当在各自职责范围内依法做好住宅小区物业管理相关工作。

第五条 市物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理，并应当做好下列工作：

（一）制定并组织实施物业管理相关政策措施；

（二）指导县（市）区依法开展物业管理相关工作；

（三）指导、监督专项维修资金的使用； 

（四）建立物业管理信用信息平台；

（五）建立智慧物业服务管理平台；

（六）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（七）指导制定业主管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、房屋装饰装修管理服务协议等示范文本；

（八）法律、法规规定的其他工作。

第六条 县（市）区物业管理行政主管部门负责辖区内住宅小区物业管理活动的监督管理，并应当做好下列工作：

（一）指导乡镇人民政府、街道办事处依法开展物业管理相关工作；

（二）负责物业管理区域的划分；

（三）指导、监督前期物业服务合同、管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会等有关材料备案工作；

（四）监督、管理专项维修资金的使用；

（五）采集、查验物业服务企业信用信息，建立相关物业管理档案；

（六）负责运营、维护物业管理信用信息平台；

（七）建立住宅小区物业管理投诉处理机制；

（八）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（九）组织开展物业管理相关工作人员的培训；

（十）法律、法规规定的其他工作。

第七条 市、县（市）区人民政府相关部门和机构应当按照各自职责，做好下列工作：

（一）发展改革部门负责住宅小区前期物业公共服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作； 

（二）市场监督管理部门负责查处住宅小区内擅自设立经营场所等违反市场监管法规行为以及对电梯等特种设备安全的监督检查工作； 

（三）公安机关负责监督指导物业服务企业做好物业管理区域内安全防范工作，依法处置物业管理区域内车辆通行时发生的事故，依法查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为；

（四）消防救援机构负责督促物业服务企业依法履行消防管理职责，并指导、督促相关部门依法开展消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的消防违法行为；

（五）生态环境部门负责依法查处物业管理区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等扰民行为；

（六）自然资源和规划局部门负责审查物业管理区域内物业服务用房的规划情况、审定物业管理区域内公共配套服务用房的规划情况； 

（七）城市管理行政执法部门负责对小区占用和毁坏绿地、违规燃放烟花爆竹、违法建设等行为的查处； 

（八）司法行政部门负责加强对各级物业矛盾纠纷人民调解组织的指导，指导律师协会建立物业矛盾纠纷调处律师人才库； 

（九）其他相关部门应当按照各自职责做好住宅小区物业管理活动的相关监督管理工作。

第八条 乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督，并做好下列工作：

（一）组织、指导、协调业主大会的成立、业主委员会的选举、换届，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（二）指导、监督辖区内物业服务项目的移交和接管；

（三）调处物业矛盾纠纷；

（四）法律、法规规定的其他工作。

居(村)民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。

第九条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

（四）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（七）确定和调整物业服务方式、内容、标准以及收费方案；

（八）筹集和使用专项维修资金；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于两万元，最高不超过十万元的标准承担。建设单位应当在住宅小区竣工验收备案前，将筹备经费存入乡镇人民政府、街道办事处指定银行账户。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。无法由建设单位承担的，由县（市）区人民政府负责。

第十一条 在业主委员会、物业服务企业中，根据中国共产党章程的规定设立中国共产党的组织。

鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士等业主积极参选业主委员会委员。

第十二条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；

（三）虚构、篡改、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（四）损毁共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质；

（五）拒缴物业服务费、车辆停放费和专项维修资金，以及违法出租房屋的；

（六）向物业服务企业销售商品、承揽业务，谋取不当利益的；

（七）骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益；

（八）索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

（九）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（十）违反法律、法规或者侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款规定行为之一的，可以由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定终止其委员资格。

第十三条 实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。

乡镇人民政府、街道办事处应当指导业主对业主委员会工作与履职情况进行考核评估，每年度将评估结果在物业管理区域内显著位置公示。

 第十四条 实行业主委员会换届和业主委员会主任离任审计制度。

乡镇人民政府、街道办事处应当指导和监督业主委员会主任离任审计工作，审计结果应当予以公示。

业主委员会可以委托第三方机构实施审计。

五分之一以上户数的业主联名要求审计的事项，乡镇人民政府、街道办事处应当组织实施专项审计。

审计费用在住宅小区公共收益中支出。无公共收益或者公共收益不足的，乡镇人民政府、街道办事处应当给予适当补助。

 第十五条物业管理区域内有下列情形之一的，乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立物业管理委员会，临时代替业主委员会开展住宅小区物业管理工作。

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会或者需要重新选举业主委员会，经乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能选举产生新的业主委员会。

物业管理委员会由乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于二分之一。

物业管理委员会应当推动成立业主大会、选举产生业主委员会。业主大会选举产生业主委员会后，物业管理委员会自行解散。

物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由乡镇人民政府、街道办事处重新组织成立物业管理委员会。

第十六条 县（市）区物业管理行政主管部门组织、指导和监督新建物业开展物业交付承接查验。乡镇人民政府、街道办事处以及业主代表可以参与，并对承接查验结果签字确认。

前期物业服务企业自签订物业承接协议起三日内，应当将承接查验情况和承接协议予以公示，公示期不少于三十日。前期物业服务企业应当自承接物业后三十日内将有关资料抄送给物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

第十七条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：

（一）前期物业服务合同期满，物业服务企业不愿意续签合同的；

（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到要求，建设单位依法依约提前解除合同的；

（三）物业服务企业擅自退出的；

（四）物业服务企业被吊销营业执照的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征求业主意见。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以重新选聘物业服务企业，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不得少于三十日。

第十八条 业主可以委托物业服务企业管理，也可以自行管理物业。

物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以由业主自行管理。

业主自行管理的，应当制定管理规约，并对自行管理的执行机构与管理人，自行管理的内容、标准、费用和期限，委托专业机构的方案等事项进行约定和公示。

电梯、消防、人防等涉及人身、财产安全以及其他有特定技术要求的智能设施设备，应当由具备相应资质的专业机构或者人员实施。

第十九条 物业服务企业提供的定制化、个性化等增值服务不得在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当在物业交付后与业主另行约定。

 鼓励物业服务企业提供维修、家政等便民服务，并与业主协商制定统一的价格标准，在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业提供的增值物业服务项目不得损害业主公共利益、不得损害他人合法权益、不得违背公序良俗。

第二十条 物业服务企业应当协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；做好安全隐患排查和防范工作，制定安全防范应急预案；依照有关规定加强物防、技防设施设备的建设与维护；加强对物业管理区域内的巡查，维护物业管理区域秩序，及时对违法违规以及不文明行为进行劝阻、制止，并向有关部门报告。

第二十一条 物业服务企业应当遵守法律、法规和物业服务合同的约定并提供相应的服务，不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定擅自提高物业服务收费标准、降低物业服务标准或者增加收费项目；

（二）未经业主大会同意或者违反物业服务合同约定，擅自处分属于业主共有的财产；

（三）采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催缴物业服务费；

（四）违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；

（五）干扰业主大会成立和业主委员会选举。

（六）损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；

（七）擅自撤离物业管理区域，停止物业服务；

（八）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他行为。

有前款规定情形之一，业主向县（市）区物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处投诉的，业主委员会应当及时协助。县（市）区物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处依法进行核查、作出处理并告知业主。

第二十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公开并及时更新下列事项：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

（四）电梯、消防等设施设备技术服务机构名称、资质、联系方式、维护方案和应急处置方案等；

（五）法律、法规规定应当公开的其他事项。

物业服务企业每年至少公示一次物业费收支、代收费用及公共收益收支等情况。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复，经核查确认有误的，应当及时纠正。

第二十三条 物业服务企业应当具备提供专业服务的能力，在物业管理区域内提供绿化养护、卫生清洁、维护秩序、安全管理等综合物业服务，并组建相应人员团队、提供相应设备。

实行物业服务质量等级评定制度。推进物业服务第三方评估机构参与物业服务质量评定，出具公正、客观、真实、准确的评定结果，并定期公示。

第二十四条 市、县（市）区物业管理行政主管部门应当做好物业服务企业的信用信息征集以及评价工作，并将物业服务企业的信用评价结果纳入本市行政区域内政府采购物业服务的信用评价。

乡镇人民政府、街道办事处应当协助开展物业服务企业信用信息的征集和核查工作。

引导建设单位、业主大会选聘物业服务企业时将物业服务企业信用状况纳入选聘条件。

第二十五条 物业使用人装饰装修房屋，物业服务企业应当在开工前书面告知注意事项以及禁止行为等。

物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查，发现违规装饰装修的，应当及时制止并发放整改通知书；对拒不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政管理部门。业主或者物业使用人、装饰装修施工人员对物业服务企业巡查应当予以配合。 

物业服务企业不得向物业使用人强制收取或者变相收取装修保证金。

第二十六条物业管理区域内住宅小区汽车停车收费应当根据业主共有和专有的区分标准分为:车位租赁费、汽车停放服务费、临时停车服务费。

业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车并收费的，应当在前期物业服务合同中约定。

物业服务企业应当将收费标准在物业管理区域内显著位置公示，并将收取的汽车停放服务费单独列账，独立核算。剔除合理支出后，所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

第二十七条物业服务收费实行政府指导价的，市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门依照法定程序每三年对物业服务收费标准进行评估，政府指导价需调整的应及时向社会公布。

物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业根据服务内容、标准等因素，在物业服务合同中约定物业收费标准。

推行物业服务收费实行一费制度。

第二十八条 市、县（区）人民政府应当加强对老旧住宅小区的改造。

乡镇人民政府、街道办事处应当组织老旧住宅小区业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者由业主自行管理物业；决定选聘物业服务企业的，应当及时引入物业服务企业。

第二十九条 利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后的收益为住宅小区公共收益，属于全体业主所有。未经业主共同决定，不得擅自处分公共收益。

公共收益可以用于下列支出：

（一）补充住宅专项维修资金；

（二）共用部分、共用设施设备的维修养护费用和公众责任保险，但是物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

（四）对公共收益的审计费用；

（五）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

第三十条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

鼓励创新住宅专项维修资金使用机制。

第三十一条 市、县（市）区人民政府应当建立住宅小区隐患排查机制。

乡镇人民政府、街道办事处应当定期组织排查危旧房屋、楼道堆放、高空坠物、非机动车违规充电、违规群租等安全隐患，加强对住宅小区内违法行为的巡查，并对有关情况依法处理，并在物业管理区域内显著位置公布执法责任单位和责任人的联系方式。

第三十二条 在物业管理区域内，不得有下列行为：

（一）擅自毁坏、变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）在建筑物外墙开设门窗、破坏外立面；

（四）损坏公共绿化及其附属设施；

（五）损坏公共安全防护设施设备；

（六）违反用电安全要求设置电动汽车、电动自行车充电装置以及私拉电线和插座为电动汽车、电动自行车充电；

（七）违反规定停放车辆，或者占用公共区域长期停放车辆；

（八）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨碍消防车通行及安全疏散行为的；

（九）擅自将住宅、车位、储藏间等改为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动；

（十）擅自更改排水管道用途，排放生活污水；

（十一）将不符合防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（十二）违法搭建建筑物、构筑物或者擅自挖掘地下空间；

（十三）法律、法规规定的其他禁止行为。

违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当制止。制止无效的，应当及时报乡镇人民政府、街道办事处或者有关部门依法处理。

第三十三条 违反本条例第二十二条第二款规定，物业服务企业未按照相关规定公开物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的，由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚。

第三十四条 违反本条例第三十二条第一款第（六）项规定的，由消防救援机构责令限期改正；拒不改正的，对单位处一千元以上五千元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。

违反本条例第三十二条第一款第（七）项规定，影响交通安全的，由公安部门依法查处；影响消防安全的，由消防救援机构依法查处。

违反本条例第三十二条第一款第（八）项规定的，由消防救援机构责令改正，并依照《中华人民共和国消防法》的相关规定处罚。

违反本条例第三十二条第一款第（十一）项规定的，由物业管理行政主管部门责令限期改正、恢复原状，对装修人处以五百元以上一千元以下的罚款，对装修企业处以一千元以上一万元以下的罚款。

第三十五条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第三十六条 市、县（市）区人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政管理部门及其工作人员有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等行为的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

第三十七条 本条例自 年 月 日起施行，自施行之日起《安庆市物业管理办法》同时废止。