花山第一工业园项目农村集体所有土地和房屋征收补偿安置方案

第一章  总则

　　第一条  制定目的。

　　为依法、规范、有序、有效推进花山第一工业园项目集体所有土地征收补偿安置工作，切实维护被征地农村集体经济组织、农民及相关权利人的合法权益，保障项目征地拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省土地管理条例》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征地补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）、广州市人民政府《关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》等有关规定，结合我区实际，制定本方案。

　　第二条  适用范围。

　　本方案适用于花山第一工业园项目（以下简称本项目）集体所有土地、简易建构筑物、附着物、非住宅房屋的征收补偿安置工作。

　　第三条  限制性事项。

　　征地范围按照土地征收预公告确定，具体征收范围以最终确定的实施红线为准。征收土地预公告发布之日起，在征收土地范围内通过抢栽抢建等不正当方式增加补偿费用的，包括新建、改建、扩建房屋或者其他建筑物、构筑物，种树、种草或者种植其他作物等，对违反规定抢栽抢建部分不予补偿。

　　在征地范围内暂停办理以下事项：

　　（一）新批宅基地和其他建设用地；

　　（二）审批新建、改建、扩建房屋；

　　（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、投靠直系亲属、刑满释放等原因应当入户、分户的除外；

　　（四）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；

　　（五）改变土地、房屋用途；

　　（六）房屋、土地的转让、租赁和抵押；

　　（七）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

　　第四条  征收实施单位。

　　花山镇政府作为本项目征收具体实施单位，区各相关职能部门以及村(居)经济联合社、经济社配合做好征地拆迁和补偿工作。

　　第五条  土地现状调查。

　　征收土地预公告发布后，花山镇政府协助区土地开发储备中心开展土地现状调查，调查征收土地的位置、权属、地类、面积，农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量，以及征收范围内文物古迹、古树名木及古树后续资源、历史建筑、传统风貌建筑、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、重要农业文化遗产等情况。调查人员应当通过拍照或者录像等方式保全现状资料，必要时可以向公证机构申请进行现场公证。花山镇政府应与涉及的村、社以及被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人对土地现状调查结果予以确认。

　　第六条  补偿登记。

　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在征地补偿安置公告载明的办理补偿登记期限内，持不动产权属证书或者登记证明、土地承包经营合同等证明文件到花山镇人民政府办理补偿登记。补偿登记办理过程，可以向公证机构申请进行现场公证。

　　被征收土地的所有权人、使用权人未在征地补偿安置公告载明的期限内办理补偿登记的，相关情况按照经确认或者公示的土地现状调查结果确定。

第二章  征收土地补偿

　　第七条  征收集体土地的补偿标准。

　　征收土地补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、一次性耕作补助费。

　　（一）土地补偿费、安置补助费。征收土地的土地补偿费和安置补助费归土地所有权人所有。未经确权登记的，如土地权属有争议，经相关村（联社）、村民小组（社）依法表决同意的，可以先行支付给指定对象。按照13万元/亩（含土地补偿费、安置补助费）予以补偿。

　　（二）青苗补偿费。青苗补偿费具体包括一般青苗补偿、树木补偿和水产养殖补偿（包括推塘费、干塘费及迁移费），同一征收范围内不对青苗和建（构）筑物、附着物进行重复补偿。青苗补偿费按照不高于1.5万元/亩补偿，一次性耕作补助费按照不高于3.5万元/亩补偿。如对珍稀果木、珍稀水产品等青苗类型的补偿标准有异议，可通过评估方式确定补偿数额。

　　一般青苗补偿、树木补偿和水产养殖补偿的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

　　第八条  征地奖励。

　　为推进本项目用地的征地拆迁工作，提高征地工作效率，对按时完成交地任务的村、社，每亩按13000元给予其征地奖励（该奖励包括给予村社的工作经费）。

　　第九条  夹心地、边角地、插花地的补偿。

　　因征地过程中形成的面积小于3亩或小于征地总面积的10%，形状不规则，确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地、插花地，经征收具体实施单位认定后参照本方案第七条予以补偿；对于面积大于3亩且大于征地总面积10%的夹心地、边角地、插花地，由征收具体实施单位报请区政府研究审定。

　　拟定征地补偿安置方案时，因为征收土地造成的不具备独立耕作条件，形状不规则，农村集体经济组织确实难以利用或者无法利用的夹心地、边角地、插花地不产生留用地，只给予土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费以及一次性耕作补助费。

第三章  留用地的核定和兑现

　　第十条  留用地的核定和兑现。

　　留用地指标面积按实际征地面积的10%核定；留用地在项目征地范围内安排的，留用地指标按项目征地面积的1/11核定；已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标。留用地指标可累加使用。

　　留用地指标核定基数以土地勘测定界技术报告确定的被征地村征地面积为准，征地过程中形成的夹心地、边角地、插花地不予核定留用地指标。

　　留用地确实难以安排落地或面积小于5亩的，可采取折算货币方式，按照《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）执行。

　　为保证村民收入不减少，项目征收留用地在未批准落地前，保障村社被征收土地的合法集体收益不低于征收前水平，若被征收土地的合法集体收益比征收前降低的，差额部分经花山镇政府审核后并报区政府审议予以保障（村社征收土地外的其他收益不纳入保障范围）。留用地落地前每年支付留用地返租补贴，留用地实地留地选址在本村的，补贴期限自花山镇政府与村社签订《土地移交确认书》移交土地之日起计算，至留用地取得建设用地批复文件或完成货币补偿之日止；实地留地选址在异村的，补贴期限自花山镇政府与村社签订《土地移交确认书》移交土地之日起计算，至取得留用地国有建设用地划拨决定书或完成货币补偿之日止。村、社应积极配合办理用地相关手续，提供所需的相关资料，如因村社原因延误办理用地手续，将根据实际情况扣减留用地返租补贴。原则上，留用地返租补贴发放期限不超过3年，按年支付，支付期限不足1年的，按实际月份据实结算，超过3年仍未达到截止条件的，报区政府审定调整。

　　（1）留用地返租补贴按照1.5万元/亩/年的标准进行补贴。

　　（2）征收有合法产权的留用地或集体建设用地返租补贴按照1.5万元/亩/年的标准进行补贴。

第四章  被征地农民社会养老保险

　　第十一条  征地社保费筹集。

　　征地社保费按《广东省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》（粤府办〔2021〕22号）、《广州市人民政府办公厅转发关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》（穗府办规〔2022〕3号）及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城乡居民基本养老保险实施办法的通知》(穗府办规〔2021〕8号)规定和征地社保费计提标准计算征地社保费总额，区人力资源社会保障局会同市规划和自然资源局花都区分局、区农业农村局指导花山镇政府确定征地社保费到户名单和补贴金额。如遇上级政策调整，则按调整后的规定执行。

第五章  简易建（构）筑物、

附着物补偿标准

　　第十二条  简易建（构）筑物 、附着物的补偿对象。

　　简易建（构）筑物、附着物的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

　　第十三条  简易建（构）筑物、附着物的补偿标准。

　　简易建（构）筑物、附着物原则上按照附件1、2列明的标准予以补偿;对于征收土地补偿中涉及青苗、地上附着物或者杆（管）线、通信、网络等工程迁移及人畜饮水恢复工程需要评估的，通过委托评估方式确定补偿数额。评估机构由权利人协商选定；协商不成的，由花山镇政府组织通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　评估时点为征地补偿安置公告发布之日。

第六章  非住宅房屋征收补偿及奖励

　　第十四条  集体土地上非住宅房屋的补偿方式。

　　集体土地上非住宅房原则上不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。有合法产权的农村集体经济组织物业，可以进行复建安置，不具备复建安置条件的，按评估确定的价格进行货币补偿。

　　第十五条  集体所有土地上非住宅房屋的补偿依据。

　　集体所有土地上非住宅房屋应当以合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件、人民法院和仲裁机构生效的法律文书认定或者征收具体实施部门的认定作为补偿依据。

　　集体所有土地上非住宅房屋的用途和建筑面积，以集体土地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件的记载或者征收具体实施部门的认定为准。

　　第十六条  对下列情形的非住宅房屋不予补偿：

　　（一）法律、法规和《广州市花都区人民政府关于严查严控违法建设的通告》（花府〔2017〕14号）等规定的违法建设房屋；

　　（二）超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物；

　　（三）新房建成后应当拆除的旧房；

　　（四）土地征收预公告发布后的抢建部分。

　　第十七条  集体所有土地上非住宅房屋的补偿标准。

　　集体所有土地上非住宅房屋的补偿费，通过委托房地产价格评估机构评估确定。

　　第十八条  集体土地上非住宅房屋搬迁补偿标准。

　　集体所有土地上非住宅房屋搬迁费，通过委托房地产价格评估机构评估确定。

第七章  停产停业损失、

出租经营补偿和奖励

　　第十九条  经营性物业停产停业损失补偿。

　　对正常生产经营的经营户，因搬迁造成停产停业的，给予一次性货币补偿（包括搬迁期间工人工资及临时安置费用）。其中，在《征收土地预公告》发布前有合法营业执照的，按100%计算；无合法营业执照的，按80%计算。补偿可选取以下一种方式计算：

　　（一）按征收前企业上年度的月平均税后利润为准，补偿6个月。

　　（二）按当地同类房屋租金评估价，以实际生产性用房面积计算，补偿6个月。

　　第二十条  集体所有土地上房屋出租经营补偿。

　　（一）对承租有合法手续集体土地，且在承租土地上建有建筑物、经营场地等有出租受益的权利人，因征地需要解除租赁合同的，对权利人出租经营损失给予一次性货币补偿。其中，在《征收土地预公告》发布前已办理出租房登记备案的，按100%计算；未办理出租房登记备案的，按80%计算。

　　1.按出租面积，以当地租金评估价计算，剩余租期超过36个月的，补偿36个月；剩余租期少于36个月，按实际剩余租期补偿。

　　2.出租经营补偿只作1次补偿，对转租行为，补偿款由各出租人、转租人自行协商分配。

　　3.对自建自用或集体物业，享受同等补偿。

　　（二）对无合法手续的集体土地上的厂房、商铺、仓库等建筑物，在2009年12月31日（含当日）之前建成的，视为历史建筑，给予出租经营补贴，但已被认定为违法用地或违法建设的除外；在2009年12月31日之后建成的，不予出租经营补贴。

　　注：建筑物界定是否在2009年12月31日（含当日）之前建成，由花山镇政府根据历史资料核对并在土地所属村进行公示后予以认定；如花山镇政府无法认定的，由市规划和自然资源局花都区分局或区城市管理综合执法局进行认定。

　　第二十一条  土地及地上附着物补偿。

　　（一）有合法产权的集体建设用地及建筑物土地按批准面积1:1等面积置换安置，未批准落地前每年支付经营补贴（具体标准按照本方案第十条第四款第〔2〕项执行）；地上附着物按评估价补偿。不符合条件置换安置或无合适选址地块的按评估价补偿。经营补贴支付期限原则上不超过3年，按年支付。支付期限不足1年的，按实际月份据实结算。超过3年需要继续支付的，应报区政府同意。

　　（二）无合法产权的历史用地及地上附着物，土地视为征收用地，按征地价补偿，留用地按实际征地面积的10%核定；符合补偿条件的地上附着物按评估价补偿。

　　第二十二条  厂房（企业）搬迁时限奖励。

　　为鼓励被征收房屋权利人积极配合拆迁工作，在规定期限内完成签约并搬迁的，给予奖励。

　　（一）被征收房屋权利人在自收到补偿或评估结果7天内签订补偿协议的，按补偿价的10%计算搬迁奖励。

　　（二）在自收到补偿或评估结果的第8天至10天内签订补偿协议的，按补偿价的7%计算搬迁奖励。

　　（三）在自收到补偿或评估结果的11天至15天内签订补偿协议的，按补偿价的3%计算搬迁奖励。

　　（四）超过15天后签订补偿协议的，不计算搬迁奖励。

　　（五）补偿价超过3000万元的，按3000万的基数计算搬迁奖励。

　　（六）各个补偿权益人按各自补偿额计算奖励。

　　（七）未按补偿协议约定时间完成搬迁的，不给予搬迁奖励。

　　（八）对于无合法手续集体土地上用于经营的厂房、商铺、仓库等建筑物拆迁，在2009年12月31日（含当日）之前建成的，视为历史建筑，给予出搬迁奖励，但已被认定为违法用地或违法建设的除外。

第八章  附则

　　第二十三条  被拆迁对象以项目征地预公告发布时间为准。

　　第二十四条  被征收权利人不得提供虚假文件资料骗取补偿安置，否则取消给予被征收权利人在本方案中规定的各项优惠政策。如被征收权利人已经取得优惠补偿的，该部分补偿将予以追缴。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条  凡辱骂、恐吓、殴打、报复房屋拆迁工作人员或阻碍房屋拆迁工作人员执行公务的、组织煽动群众闹事或阻止施工的，由相关部门依法进行处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十六条  本方案未明确事项，按照有关规定执行或另行补充。

　　第二十七条  对特殊情况，个案提交区政府研究确定。

　　第二十八条  本方案自印发之日起施行。

　　附件：1.简易建（构）筑物补偿标准

　　2.附着物补偿标准

　　附件1：简易建（构）筑物补偿标准

附件2：附着物补偿标准