上海浦东周浦国际度假区酒店及公寓

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项目坐落于浦东新区周浦镇腹地，毗邻地铁、学校、大型购物中心及产业园区，70年住宅用地，适合改造为长租公寓运营或保持现状。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一、地理位置

项目位于浦东新区素有小上海之称的周浦镇腹地，步行至万达商场只有700米的距离并连接地铁站。项目面向高档别墅小区，背靠河流闹中取静，旁边就是市重点中学。一公里范围内遍布创意、创业、智能产业园区及药业集团科研中心。

二、建筑指标

项目地上建筑面积为10684.8平方米，目前分为酒店和公寓两栋楼。其中酒店为5层，包括一层商铺在内的面积为5748.19平方米；公寓为6层，包括一层商铺在内的面积为4936.61平方米。‍

地下建筑面积为448.19平方米，项目的总建筑为11132.99平方米。项目共有20-30个地上车位。

项目的酒店部分有160个房间，公寓有140个房间。基于项目1层以上的建筑面积推算，每个房间平均的建筑面积为28.64平方米。

项目的1层除了作为酒店及公寓的大堂之外，都是以商铺形式对外出租。

三、运营情况

项目于2009年竣工，酒店部分于2017年装修开业，由一家知名的酒店管理公司的中高端品牌在运营。其20平米大床房的日房价为400元，28平米的豪华大床房的日房价为490元。

公寓部分目前由一家连锁公寓运营商运营，房间月租金为2200元到2600元之间，中值为2400元。按照上述每个房间建筑面积为28.64平米（使用面积25平米）计算，每平米的日租金为2.8元。 这个租金水平符合周边市场小户型公寓的水平。

一楼街铺的租户为超市、茶室、健身房、宠物店等，可作为公寓的配套。日租金为每平米3-4元左右。假设一楼有30%的面积为大堂等公共空间，则一楼的建筑面积日租金也为2.8元，与其他楼层相同。

目前酒店和公寓的运营商合计每年向债权人支付的租金为1000万元人民币，底商向债权人支付的年佣金预计为200万元人民币。

四、法律权属

项目的用地性质为住宅用地，土地使用期从2003年4月3日到2073年4月2日，产证有6本，具体分配以下表中的颜色分块为准。

本项目所属项目公司一家置业有限公司，但由于金融借款诉讼，其抵押的上述项目资产已于2016年通过法院裁定强制执行,该项目公司也已被吊销营业执照。目前本项目的抵押债权由一家大型资产管理公司拥有。

五、交易分析

项目为资产交易，报价为17000万元，地上建筑面积单价为每平方米15910元，税费各付。意向投资人在与债权人协商后，可通过联合资产交易所挂牌程序取得该资产，目前租户由债权人清租。

本项目适合全部改造为长租公寓运营。由于其本身就是酒店和长租公寓，改造投入不多，暂以每平米500元计算。根据上述每平米2.8元的日租金核算，项目的毛租金收益率为6.2%。‍‍

即使按照目前酒店和公寓运营商以及底商租户每年合计1200万元的租赁费计算，项目的毛租金收益率也可达到7%。因此保持现状也是投资机构的一个选项。‍‍‍‍‍

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