【宁法动态】能动司法共治物业乱象 宁国市法院发出首批物业纠纷示范性裁判及司法建议书

“示范性裁判主要是针对同一小区产生的批量物业纠纷矛盾，选取一件，深入探寻该小区物业纠纷矛盾产生的原因，同时审查物业服务公司在日常物业服务中是否按照物业服务合同的要求提供了合格的物业服务等。该示范性裁判作出后，将作为批量案件调解的参考依据，以达到‘审理一件，指导一片’的法律效果和社会效果……”宁国市法院法官汪冰介绍道。

前期调研中，宁国市法院发现物业纠纷矛盾的主要原因之一是物业服务公司在物业服务方面存在不规范、不到位的情形，拟决定发布一批物业纠纷示范性、典型性裁判，引领同类纠纷化解，同时促进物业服务质效提升。在案件审理过程中，汪法官到物管中心调取了《宁国市2022年物管小区第三方考核测评报告》，通过实地走访涉诉小区，查阅物业服务公司的日常工作档案资料，听取社区工作人员、小区业主委员会意见后，对涉诉小区物业服务水平有了具体的了解。最终，经专业法官会议讨论，就2起针对性强、代表性强的案件作出示范性裁判。

为进一步发挥示范判决确定规则、指导调解、预防和化解同类纠纷的作用，28日当天，宁国市法院就该批示范性裁判法律适用、裁判理由等，着重对物管中心、物业管理协会工作人员，人民调解员及物业管理公司等进行了专题解读。

“司法建议上写的很多地方，我们公司确实做得不够，我们一定遵照整改，争取为业主提供更加优质的服务。”某物业公司的经理如是说道。

在审理某物业服务公司诉业主叶某物业服务合同纠纷一案时，承办法官发现虽业主叶某拖欠物业费行为不当，但物业服务公司自身也存在诸多瑕疵，且没有达到合同约定的满意度标准，需要进行整改提升，故在判决中对物业费予以15%的核减。

物业服务合同纠纷标的虽小，但与老百姓的生活息息相关，处理不当反而会加剧物业服务公司和业主之间的矛盾。当天，宁国市法院同步向在场2家涉诉物业服务公司送达了司法建议书。针对审理过程中发现的物业服务方面存在的共性、个性问题，提出涉小区公共设施维修、物业服务满意度、法律法规学习等方面共计8条意见，并要求物业协会督促物业公司进行整改。通过司法建议“以柔克刚”，转变物业公司服务理念，以良好服务促进实现小区内部的良性循环。

“法官，我们这个案件中，业主辩称的超过诉讼时效是什么意思啊？”“今后我们在调解这类案件的时候，要怎么去发挥示范性裁判的作用啊？”送达完毕相关文书后，在场的物业服务公司经理、人民调解员纷纷围上前来，向汪法官提出了自己的疑惑。

“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告提出抗辩后法院就要进行审查，本案中你公司未能举证证明主张的物业费存在诉讼时效中断的情形，所以对于你公司主张的2020年以前的物业服务费部分，因为超过了诉讼时效，法院没有支持。”汪法官立即趁热打铁，向在场的物业服务公司及人民调解员们，讲解起了案件相关法律知识以及在调解物业纠纷案件时应当注意的事项。大家纷纷表示，这不仅是一次法律文书发放的现场见证，也是一场“实打实”的普法学习，为以后更好处理物业服务矛盾纠纷提供了有效路径和方法。